El crédito hipotecario continúa sin recuperar el ritmo que había mostrado durante 2025. A pesar de las medidas impulsadas por el Gobierno para estimular el financiamiento de viviendas mediante el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, la cantidad de operaciones volvió a ubicarse en niveles reducidos.
Según el último informe de la Fundación Tejido Urbano, entre enero y julio de 2026 se otorgaron 14.237 créditos hipotecarios. La cifra se encuentra muy por debajo de las 44.612 operaciones registradas durante 2025 y es apenas superior a las 11.775 de 2024.
El escenario refleja una recuperación que perdió volumen y que, además, se volvió más selectiva: durante el período analizado se otorgaron menos préstamos, pero por montos promedio mayores.
Menos créditos, pero de mayor monto
Entre enero y julio de 2025 se habían registrado alrededor de 25.160 operaciones, con un monto promedio cercano a US$82.000 medido a dólar blue y expresado en dólares constantes de 2024.
En el mismo período de 2026, las operaciones descendieron a 14.237, mientras que el monto real promedio ascendió a aproximadamente US$100.600, un incremento del 23% interanual.
Desde Tejido Urbano explican que la combinación de menores operaciones, mayores montos financiados y tasas de interés más elevadas durante los primeros meses del año hizo más exigentes las condiciones de acceso al crédito para los hogares.
A esto se suma una dificultad estructural del sistema financiero argentino: alrededor del 75% de los depósitos bancarios se encuentra colocado a plazos inferiores a 60 días, mientras que los créditos hipotecarios requieren financiamiento a 20 o 30 años.
Ese descalce entre el plazo de los depósitos y el de las hipotecas constituye una de las principales dificultades para desarrollar un mercado hipotecario de largo plazo.
Banco Nación concentra la mayor parte del mercado
La distribución de los créditos entre las entidades financieras también cambió de manera significativa.
Durante enero-julio de 2026, el Banco Nación otorgó 9.375 créditos, equivalentes al 65,9% del total nacional.
El BBVA explicó otro 14%, mientras que el ICBC registró 399 operaciones. En conjunto, los tres principales originadores concentraron el 82,7% de las hipotecas otorgadas durante el período.
La concentración es considerablemente mayor que la registrada en años anteriores: los tres principales bancos representaban el 65% del mercado en 2025 y el 48,7% en 2024.
Desde Tejido Urbano señalan que, en apenas dos años, el mercado pasó de una recuperación relativamente distribuida entre distintas entidades a una estructura en la que pocos bancos explican la mayor parte de las nuevas operaciones.
Entre 2025 y 2026, Galicia redujo sus originaciones en aproximadamente 4.600 créditos; Santander, en 2.157; Banco Ciudad, en 1.504; Banco Hipotecario, en 1.236; y Macro, en 1.021.
En sentido contrario, Banco Nación sumó 1.627 operaciones y BBVA logró mantener e incrementar levemente su nivel de actividad.
CABA y Provincia concentran casi dos tercios de las hipotecas
La concentración también se observa desde el punto de vista geográfico.
Durante los primeros siete meses de 2026, la Ciudad de Buenos Aires registró 4.228 operaciones, mientras que la provincia de Buenos Aires alcanzó 4.874.
Entre ambas jurisdicciones concentraron el 63,9% del total nacional.
Más atrás se ubicaron Santa Fe, con 1.280 créditos; Córdoba, con 915; y Mendoza, con 791. El resto de las provincias presentó volúmenes considerablemente menores.
La participación conjunta de CABA y PBA se ubicó en 66,4% en 2024, 62,5% en 2025 y 63,9% durante el acumulado de enero a julio de 2026.
Según Tejido Urbano, la reapertura del crédito bancario no produjo una desconcentración territorial significativa. Las operaciones tienden a concentrarse en aquellas zonas donde confluyen empleo registrado, ingresos suficientes para afrontar las cuotas y un mercado inmobiliario formal y dinámico.
Un mercado todavía lejos de consolidarse
Los datos muestran que el crédito hipotecario continúa atravesando una etapa de recuperación desigual. Mientras el monto promedio de los préstamos aumentó, la cantidad de operaciones cayó con fuerza respecto de 2025 y una parte cada vez mayor del mercado quedó concentrada en pocas entidades financieras y en las principales jurisdicciones del país.
La evolución de las tasas de interés, el costo del fondeo bancario, los ingresos de los hogares y la disponibilidad de financiamiento de largo plazo serán factores determinantes para saber si el crédito hipotecario puede ampliar su alcance durante los próximos meses.
